zanimljiv

Trebam li kupiti kuću ili samo nastaviti iznajmljivati?

Draga dva centa,

Nemam dugova, a sada štedim za predujam kuće. Oduvijek mi je bio san biti vlasnik kuće. Ali u posljednje vrijeme pročitao sam puno argumenata protiv toga u korist najma. Kako da znam je li to dobra ideja za mene? Trebam li kupiti ili nastaviti iznajmljivati?

Iskreno,

Nadan vlasnik kuće

Poštovani HH

Dugo se činilo da je konvencionalna mudrost to što odrastete i kupujete dom jer to je upravo ono što radite. Ali u posljednje vrijeme ljudi shvaćaju da to nije uvijek najpametniji financijski potez. Očito je da stambena kriza ima mnogo veze s tim - ljude je dovodio u pitanje standardnu ​​pretpostavku da je vlasništvo kuće jednako financijskoj stabilnosti.

Vlasništvo nad kućama nije samo po sebi dobra ili loša ideja. To ima sve veze s vašom vlastitom situacijom. Ponekad je pametno učiniti kupovinu kuće; drugi put to stvarno nije. Bez obzira jeste li pametni za vas ili ne, ovisit će o nekoliko različitih faktora. Evo što biste trebali imati na umu.

Nemojte dom smatrati glavnom investicijom

Najveći argument za posjedovanje kuće je taj da je to "investicija". Ali, mnogi ljudi precjenjuju povrat ovog ulaganja.

Ljudi su skloni vjerovanju da domovi cijene imovinu, ali to nije uvijek istina. Yale ekonomist i dobitnik Nobelove nagrade Robert Shiller o ovoj temi otvoreno raspravlja, srušivši brojke. Kaže da, sveukupno, tržište stanova nema veliki dugoročni povrat. Zapravo jedva nadmašuje inflaciju. USA Today rekao je:

"Ako pogledate povijest tržišta stanova, nije bio dobar pružatelj kapitalnih dobitaka. Davatelj je stambenih usluga ... Kapitalni dobici nisu ni bili pozitivni. Od 1890. do 1990. godine stvarne cijene kuća prilagođene inflaciji gotovo su nepromijenjene. "

Washington Post analizirao je Shillerove podatke i izvijestio da su u proteklih 100 godina cijene kuća rasle samo sa složenom godišnjom stopom od 0, 3%, prilagođenom inflaciji. S&P 500, s druge strane, imao je godišnji povrat od 6, 5%. To je strašno velika razlika.

Iako bi vam ta pojedinačna imovina nekretnina mogla zaštititi od inflacije, dobro izbalansiran portfelj dionica i obveznica čini se boljom investicijom. No, velik broj portfelja ljudi uglavnom se sastoji od njihove vrijednosti u kući. Ne biste stavili 80 posto svog portfelja u obveznicu samo da biste se zaštitili od inflacije (osim ako možda niste bliži mirovini), pa zašto bi vaš dom iznosio toliki iznos? To je argument protiv kupovine kuće kao investicije. Kako kaže suradnik Forbsa Jamie Hopkins:

prilikom donošenja odluke važno je shvatiti da kupovina kuće možda i nije veliko financijsko ulaganje i da ne odustanete od sve svoje uložive imovine kako biste kupili kuću jer stvarno kupujete pravo na stanovanje, a ne dugoročno investicija namijenjena ostvarivanju prihoda.

Na tržište stanovanja možda ćete još uvijek moći ispravno prodavati i prodavati po većoj stopi nego što to pokazuju Shillerovi podaci. Ali većina se stručnjaka slaže: iako je stanovanje investicija, to nije velika investicija. Dakle, ako vam je to jedina osnova za kupnju kuće, vjerojatno nije najbolja.

Odlučite koliko možete sebi priuštiti

Pri odlučivanju možete li si priuštiti kupnju, morat ćete shvatiti koliko kuće planirate kupovati.

Jedno pravilo za utvrđivanje ovog broja: vaš dom ne bi trebao koštati više od 2, 5 puta više od vaše plaće. Naravno, ovo vam samo daje figuru s loptom. Ne smatra vašu neto vrijednost. Corey Fick of 20sfinances nudi šest faktora za izračun bolje kuće koju možete priuštiti:

  1. Plaća kod kuće (nakon oporezivanja, nakon odloženog mirovinskog doprinosa)
  2. Svi ostali dugovi (potrošačka / kreditna kartica, studentski zajmovi, auto itd.) I mjesečna plaćanja. Napominje da ako imate kredite s visokim kamatama, trebali biste ih platiti prije nego što potražite kuću.
  3. Razmislite o svojim drugim prioritetima (djeca, mirovina)
  4. Izračunajte iznos početnog plaćanja. Bilo bi više smisla spremanje i čekanje.
  5. Koristite hipotekarni kalkulator da biste vidjeli koliko si možete priuštiti, ali dodajte u procjene gore navedenih troškova.
  6. Ostavite jastuk u mjesečnom proračunu između prihoda i ukupnih mjesečnih troškova.

Jednom kada saznate broj s kojim radite, imat ćete bolju ideju je li kupnja kuće pametni financijski potez za vas.

Odmjerite trošak mogućnosti najma vs. kupovina

Iako vaš dom možda i nije najbolja investicija, na kraju ipak ostaje. Čak i ako jedva nadmašuje inflaciju, na kraju dana je posjedujete i to je nešto vrijedno.

Kad iznajmite, ne posjedujete ništa - novac se daje nekom drugom. Toliko ljudi tvrdi da biste trebali posjedovati dom jer ćete jednog dana to otplatiti i ostat će vaš, umjesto da nastavite plaćati najam do kraja života.

Ovaj argument se dotiče: vrijednosti opcije kojoj se odričete da odaberete nešto drugo. Ako se odlučite za najam, nedostaje vam posjed imovine. Čak i ako to ne nadmaši inflaciju, koga briga? Imate imovinu - kuću - da pokažete za svoj novac.

Ali nije tako jednostavno. Također morate uzeti u obzir prigodni trošak kupnje. Tu je predujam. Isplate hipoteka na kamate. Koji je oportunitetni trošak tih? Koliko biste mogli zaraditi ulažući taj novac na široko tržište?

Ponekad zapravo možete zaraditi više novca iznajmljivanjem i ulaganjem nego kupovinom. No, je li to istina ili ne, ovisi o nekoliko čimbenika:

  • Trošak vaše stanarine : Ako je vaša stanarina jeftinija od vaše hipoteke, možda ćete moći uložiti razliku i ostvariti bolji povrat dugoročno.
  • Zajmovi i hipoteka : ista priča ovdje. Ako ste uložili 50 000 američkih dolara umjesto da ga iskoristite za predujam, a uložili ste i iznos koji ste tijekom vremena platili s kamatama, koliko biste dugoročno imali? U nekim ćete slučajevima imati više od vrijednosti vašeg doma.
  • Gdje živite : Stambeno tržište ovisi o mnogim čimbenicima i promjenama, ali gdje živite je veliko. Vaše cijene najma i cijene kuća mogu se puno razlikovati od državnih prosjeka.

New York Times ima koristan interaktivni kalkulator koji uzima u obzir sve to. Uključite sve svoje podatke - cijenu kuće, kamatnu stopu, stopu rasta stanovanja, troškove zatvaranja, troškove najma itd. - i dobit ćete detaljan uvid o tome koji su troškovi i oportunitetni troškovi.

Kalkulatori većine stanarina u odnosu na kupovinu jednostavno vam govore koliko ćete uštedjeti na temelju cijene kuće i uzevši u obzir vašu početnu uplatu, kamate i mjesečna plaćanja. Ali ovaj kalkulator uključuje faktore koji koštaju u jednadžbi, što čini sve razlike.

Uzimajući u obzir tekuće troškove i oportunitetne troškove, to vam govori na kojoj cjenovnoj cijeni ćete dugoročno uštedjeti novac kupnjom, a ne iznajmljivanjem. U ovom primjeru, ta cijena je 1363 USD u odnosu na kuću od 200 000 USD. Ako unajmite bilo što ispod 1363 dolara, za 20 godina dobit ćete više novca od kupnje kuće. Također računa o inflaciji i povećanju stanarine.

Razmislite o svojoj ukupnoj neto vrijednosti

Mnogi stručnjaci kažu da bi vaš dom trebao biti između 20-40% od neto vrijednosti. Evo mjesta za financiranje raspodjele imovine Financial Samurai preporučuje za nove kupce kuća:

  • Nekretnine (vaš novi dom): 40%
  • Dionice: 50%
  • Ulaganja bez rizika (CD-i, računi na novčanom tržištu): 10%

S vremenom ćete uložiti manje ulaganja u nekretnine kako biste povećali svoj portfelj, ali taj će se postotak ponovno povećavati kada dovršite mirovinu. To je opća smjernica koja će ovisiti o drugim čimbenicima (kao što su dob i razina rizika), ali za cijeli detalj možete provjeriti njegov čitav post.

Kao što smo rekli, poanta je: vaš dom ne bi vam trebao biti glavno bogatstvo. Ne biste se trebali odreći čitave štednje, posebno svoje mirovinske štednje, samo da biste postali vlasnik kuće. U idealnom slučaju vaš dom ne bi trebao biti vaše glavno dobro - trebao bi činiti samo 20-40% vaše ukupne neto vrijednosti.

Ako to zvuči nerazumno, prije kupnje kuće trebali biste barem spasiti zdrav fond za hitne slučajeve. Također biste trebali pripremiti uštede za druge troškove koji se neminovno pojavljuju - održavanje, ukrase, poboljšanja. O tome smo detaljnije pisali ovdje.

Izbjegavajte da budete "kuća siromašna"

Razgovarali smo o slijeđenju pravila od 20%. To je vrlo općenito pravilo koje kaže da ne biste trebali kupovati dom dok ne možete sebi priuštiti 20% predujma. Slučaj za slijeđenje pravila je:

  • Nećete morati plaćati privatno hipotekarno osiguranje
  • Posudite manje, tako da su vaše hipotekarne uplate manje
  • Obično plaćate nižu kamatnu stopu (ili, u najmanju ruku, dugoročno plaćate manje kamate, jer ćete imati manji zajam)
  • To osigurava da si zaista možete priuštiti dom

Ali neki tvrde da je pretjerano trošak i 20% previše za uložiti se u dom. Argument protiv ovog pravila je:

  • U nekim područjima kuće su toliko skupe, nitko ne može priuštiti da to toliko sruše.
  • Ima smisla manje odlagati i ulagati razliku.
  • To je previše vaše neto vrijednosti odjednom. Ne želite biti siromašni u kući.

Dvadeset posto manje ili ne, zabrinutost o tome da li je "siromašna kuća" vrijedi. Ne želite da se sva vaša neto vrijednost veže u vašem domu, a to je u biti ono što je kuća siromašna - kada si ne možete priuštiti sastavljanje kraja, jer ste potrošili sve na kuću.

Prvo i posljednje pitanje moglo bi se tvrditi da jednostavno trebate nastaviti s iznajmljivanjem i uštedom dok ne priuštite za smanjenje 20 posto (i još uvijek s lakoćom plaćate mjesečne troškove). Kao što smo već rekli: ne kupujete dom. Nemojte se odreći financijskih osnova i kupite kuću iz emocionalnih razloga ili zato što se to od vas očekuje.

Očito bi vam, nakon predujma, trebalo biti dovoljno da pokrijete hipoteku i mjesečne troškove. Ali osim uspostavljanja krajeva, želite biti sigurni da ste i financijski sigurni. Zbog toga je važno uzeti u obzir vašu neto vrijednost.

Bez obzira na smjernice koju ćete odlučiti možete li si priuštiti kuću ili ne, poduzimanje je isto: obično je bolje unajmiti nego biti siromašan. Rizik od života ruku na usta ne isplati se.

Naravno, osim novčanih čimbenika, također želite uzeti u obzir svoje dugoročne ciljeve. Ako postoji velika mogućnost da ćete kuću prodati za pet godina, vjerojatno je jeftinije unajmiti (kalkulator za najam će vam najvjerojatnije reći isto). Možda ćete se preseliti za posao. Možda ćete poželjeti veći dom za obitelj. Vaši pojedinačni događaji trebali bi igrati ulogu u vašoj odluci.

Na kraju, kupnja kuće je vaš osobni izbor, s obzirom na vaše osobne okolnosti. Vlasništvo kuće nije samo po sebi pametna ili nijedna odluka - to puno ovisi o pojedinačnim čimbenicima i u kojem ste financijskom smislu. Ali ta bi vas razmatranja trebala barem usmjeriti u pravom smjeru.

Sretno,

Dva centa

Otvorena